全方位解读在温哥华买房如何下Offer以及强Offer

Offer的定义和基本条款 Offer实际是Agreement of Purchase and Sale的简称，可以由买家，也可以由卖家准备，但通常由买家准备。OFFER一旦由双方签字同意后就具有法律效力。 常见的需要买家确立的条款主要是：购买价格、订金、交屋日期和OFFER附加条件。而最常用的OFFER附加条件是贷款和房屋检验，这主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时免受经济损失并无需承担法律责任。

买家出价（下Offer） 当买家确定了要购买哪个房屋后，买方经纪就会为买家准备一份出价合约并交给卖方经纪，俗称“下Offer”。要注意的是，下Offer是一个很正规很严肃的事情，因为这个Offer不仅仅是买家的买房意向，而且还是一份真正的购房合同，具有法律的约束力。一旦双方都同意上面的所有条款,大家就需要从法律上去执行合同。买卖双方通过各自经纪进行谈判，具体的动作就是双方的经纪根据买卖双方的意愿不断地在买房合约（Offer）上进行修改，买卖双方都需要在自己的修改上做签名以作法律认可。如果买卖双方通过谈判达成了协议，那么就进入了下一步“买家解除条件”。

买家解除条件（Subject Remove) “解除条件”是政府用来保护买家的。在买卖双方通过谈判达成协议后，双方都在出价合约(Offer)上签字认可，从法律上说，这个合约已经有法律约束力了,但是,政府为了保护买家,设立了“条件”。也就是说，买家在出价合同(offer)中可以加入条件，比如：买家必须要获得银行批下房屋贷款，才能买房。如果双方谈成了合约但是最后银行拒绝给买家贷款，那么买家尽管签署了合约，也可以不买房。再比如，买家要验屋后再决定是否买房，如果验屋后发现问题太多，维修费用超过一定数额，那么也可以不买房。 最常用的“条件”是以下5个： 1.买家银行贷款； 2.验屋； 3.阅读房子有关文件； 4.房屋能买房屋保险； 5.获得并同意卖家提供的“房屋状况声明”文件。

当买卖双方在Offer上根据谈判内容全部谈好后并双方签字了，买方这个时候就要去执行“是否可解除条件”的准备工作了,正常的时间大概是7-10天。一般买家在解除条件时需要做的： a.)银行办贷款 (办过银行预批房屋贷款（Pre-approval）的最快,2-3天搞定,没办过的时间会多出几个工作日) b.)验房：请专业验屋师验房。如果发现有重大问题，可以不买房。如果有小问题（每个房子包括新房子都会有小问题），那么双方谈判（要么是卖方自己出钱修理，要么是卖方给买方贴钱） c.)看房子的相关文件：买方经纪会帮客人看相关文件，比如该房子的Title Search. 如果里面有涉及到产权的问题，需要进一步验证。

出价合约（Offer）中的注意事项 1.价格 (Purchase Price, 不用说,这个最重要) 2. 定金 (Deposit, 没有固定的数字,大概为房价的5%左右,定金的提交日期一般在买家解除所有条件后的24小时内。) 3.成交日期 (Completion date,法律上的房产过户日期) 4.交房日期 (Possession Date, 俗称交钥匙的日期,一般比成交日期晚一天，也可以双方谈妥一个另外的日期) 5. 调整日期 (Adjustment Date, 也就是买卖双方的律师事务所计算各种费用例如地税,水电费用等等的日期) 6.附加条款 （Addendum）: 由于每个买家要买的房子都不一样, 所以要具体问题具体分析,但基本上有个大概的样本,最少有一页,但有些东西是强烈建议要有的，比如Subjects (条件)。

什么是Subject 除非在几个买家互相竞争自动主动加价争抢房子的情况下（这种情况一般发生的市场火爆的时候）,一般买方经纪都会帮买家在Offer(出价合同）的后面的Addendum（附加条款）处添加上“条件”(Subjects), Subject是用来保护买家的一个保护机制。一般来说，买卖双方在Offer里面谈好价格双方签字后，这个Offer就具有了法律上的执行力。但是，因为有了Subject这个保护机制，那么需要买家亲自签字声明”解除条件“（也就是解除保护机制），那么这个合同才能真正在法律上去执行。”

买家常用的Subject (条件) 基本有: 1. 贷款: 尽管买卖双方已经全部签署了Offer(出价合同)，但是如果买家申请房屋贷款的银行没有批下贷款，那么买家自然买不了房子, 这样的话，买家就可以不签 “解除条件”的文件，而解除不了条件, 房屋买卖合同自然不成立。 2.验房: 买家的验房师发现房子有重大问题,需要大笔资金进行修复,买家决定不买了, 所以不签”解除条件“文件，买卖合同还是不成立。 3.如果是买公寓: 还要看公寓的会谈记录(Minutes),年度会谈记录(AGM),Form B(一个表格告诉你这个房子现在的基本财政状况,有没有对外的责任,大修基金是多少等等,很重要),财政报告,工程师报告等等。 4.地下油箱: 一般房龄50年或以上的老房子最好再加一个保护条件，请卖方提供地下油箱的移除证明。 5.保险: 有些老房子的房屋保险是个问题,曾经有客户因为是抢来的Offer没有条件,后来因为房子自身的问题保险公司不保,结果导致银行不肯贷款。 6.产权报告 （Title Search）: 注意有没有Easement ,尤其是独栋别墅, 简单的讲就是有没有第三方对你的这块地有路权, （一般来说，每块土地，当地市政府和煤气电话电力公司都对你的土地有路权，因为他们需要能进入你的私人领地布线工作等，如果每次进入你的土地，都要去办理申请，那么就无法工作了。所以，这些机构有这个路权，他们在进入你土地前，当然会先敲门，但是如果屋里没人，他们就可以直接进入了。），要注意的是，除了这些外，是否还有其他人比如邻居等对这个土地有路权，这个可以根据Title Search上的号码在Land Tilte Office（政府土地产权办公室） 查到相关信息。一般买方会要求卖方提供Title Search的证明文件。

抢Offer的原因 其一，是房地产市场处于卖方市场，房屋供给量远远小于市场需求时经常会发生抢Offer的现象。尤其是热门地区的好房子更是如此。 其二，是卖主和卖方经纪的售房策略故意为之。这种情况一般都是以低于市场正常价格的叫价出现为特征以吸引根多买家的关注，给出一定的看房时间，不接受即时发生的买房请求而是给出统一接受OFFER的时间，以求以最快的速度最高的价格完成交易。实际上这是房地产市场中正常的营销策略之一，但随着近几年房地产市场的逐渐加温越来越常见。 其三，由于卖主给予出售房屋或卖方经济缺乏经验低估的房屋价格而吸引了买家的关注出现多家争抢现象。

如何抢offer 一般而言，Offer是买方为购买房子所付出的条件，如购房价格，交割。那么，遇到心仪的房子但需要抢Offer时应该如何应对呢？ 首先要了解市场。尤其是遇到要价较低的房子要冷静的分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。这二者之和大致就是应该出的价格。这个价格我喜欢称之为不后悔的价格。无论是买到还是没有买到都不会后悔。需要指出的是抢Offer同一般买房的过程地最大区别是中间环节少，往往是一轮定论，而没有实际讨价还价的经过几个回合。所以出价最好一步到位，以免丧失良机。 第二，事先到银行做好贷款评估或预批，了解自己的底线是多少，对自己的承受能力做到心中有数。 第三，事先验屋，最好能够取消验屋条件，但不能一概而论。 第四，准备好定金，最好是MoneyOrder。这些细节在最后关头对你是否胜出非常重要，并且能够给你省下钱。

八招抢offer攻略助您买到称心房产 一、不要等到房屋开放日（open house）。无论被邀请与否，在周末期间看尽量多的房屋。互联网时代，信息传播速度飞快，卖家经常会在开放日前数天私下进行房屋展示，所以如果您在网上看着某间房子还不错，就要立刻行动，千万不要等到开放日。 二、无需惧怕出价更高的竞争者。无需花费太多精力猜测其他竞价者给出的offer细节。如果您喜欢这所房子，就奋勇直前，但前提是依照自己的速度。要在一个舒服的时机，给出一个让自己觉得舒服的 offer 。 三、挑选一名熟悉环境而又小有名气的地产经纪。众所周知，多伦多80％的房产交易是由20％的经纪们完成的。在社区中越受尊敬的经纪，越有可能在卖方经纪那里获得支持。类似于“我的客户赢了竞价战是因为卖方经纪跟我是熟人”这样的说法不绝于耳。在竞价战中，挑选一位相对小有名气的地产经纪会让卖家经纪主观上更倾向于您的offer，尤其是在两个offer给出的条件非常接近的时候。 四、尽量博取卖方经纪的好感。这又是为什么呢？因为卖方经纪是唯一一个与交易各方均有交集的人。虽然卖家是最终做决定并签字的人，但卖方经纪在多方竞价的情况下，有相当大的话语权。如果卖方经纪对您印象良好，您显然将会比其他竞价者更具优势。在卖方经纪面前的糟糕表现，即等于把卖家推向另外一个潜在买家。 五、在美丽祥和的街区寻找那间最丑的房子。这样的举动听起来很反常，但却是好处多多。首先，这样的房子竞价不会太激烈，其次您完全可以装修改善这所房子以提升它的价值。正由于它所处的位置是一个非常好的街区，您为其投入的装修、设计以及修缮的费用在很大程度上可以保证有回报，而且您的回报会较其他同类型的投入要更高。 六、了解您的邻居以及他们的房屋价值。了解您希望称之为“家”的社区并不只是简单地参观下区内的小学校以及瞄一瞄夜晚有谁在街上闲逛。您在下offer前，应该做到熟悉该区的房市情况，比如最近区内有哪些房屋成功售出，是否存在竞价，竞价情况又是如果等等。 七、提交offer两天内雇佣验屋师。最理想的情况是在下offer前就将验屋预约好。如此一来，可以让卖家明显感觉出，您这个潜在买家是一个雷厉风行的高效率人才。如果您的验屋师在两周后的验屋过程中发现问题，您决定取消交易，那么相信卖家会哭得很惨烈。所以卖家一定会尽其所能排除这种可能出现的痛苦困境。 八、以现金作“糖衣炮弹”。一般买家在购置房产中是无法一下子拿出18万加元现金的。但如果想要让您的offer在众多竞争者中脱颖而出的话，以现金形式支付押金是最起码的条件。当然了，数量上肯定是越多越好的。